不動産を買った方が有利なの？　～　相続税評価の水準

相続税財産評価　＝　地価公示価格水準　×　８０パーセント　で評価されます。

相談者M木氏
「センセイ、相続対策でアパート買うたってよう聞くけど、預金や株で持っとくより、アパート買うた方が得なん？」

税理士O
「そうですね、金融資産を不動産に替えれば、相続税を申告する際の価値（評価額）自体は確実に下がります。
例えば次のように減額されます。」

①　１，０００万円の宅地（更地）を購入した　☞　評価額　８００万円
（相続税の土地の評価水準が、地価公示価格水準の８０パーセントとされているため）
②　①の土地の上に賃貸住宅を建てた　☞　評価額　６８０万円
（貸家建付地＝かしやたてつけち＝賃貸用の建物の底地としての評価減＝１５パーセントの減額）
※　減額割合は地域によって変化します。

相談者M木氏
「宅地の評価水準を公示地価の８０パーセントにしとるんはなんでなん？公示地価水準そのままの方がようけ税金取れるのに。」

税理士O
「評価の安全性というやつです。相続税の路線価は誰でも計算し易いように、年分ごとに発表されてその年分の間は一定額です。
ところが、実際の土地の時価は刻々変動するものですから、路線価が時価を超えないように余裕を持たせているのです。」

相談者M木氏
「なるほど。だいぶん下がるんやねえ。家の方もさがるんな？」

税理士O
「ええ、下がりますよ。こんな感じです～」

①　５，０００万円の家屋を購入した　☞　評価額　３，５００万円
（　相続税評価額＝固定資産税評価額　×　１．０倍　）
②　①の家屋を賃貸住宅として貸した　☞　評価額　２，４５０万円
（　貸家の評価減＝３０パーセントの評価減　）

相談者M木氏
「うわ！半分ぐらいになっとる！
この①の１，５００万円下がっとるんはなんでなん？」

税理士Ｏ
「それは市役所の固定資産税の評価水準が、建築価格の概ね７割になるように設定されているからです。
概ねですので、場合によってはもっと下がるかも知れません。」

相談者M木氏
「この事例からいけば、６，０００万円のお金を不動産に替えたら、２，４５０万円になるということか～。
だいたい６割の減額か、この差は大きいのう。」

税理士Ｏ
「そうですね。しかし、大幅に減額になるからといって安易な不動産購入は禁物ですよ。
維持管理にはお金がかかりますし、ずっと借りてくれる保証もありません。
すぐにお金には替えられませんし、土地の値段自体が下がるリスクもあります。
こういったリスクを踏まえて、よくよくご検討されることをお勧めします。」

相談者M木氏
「よくわかりました。ありがとうございました。」