不動産の売買契約が締結された後、対象不動産が引き渡されるまでの間に売主さん又は買主さんに相続が開始してしまった場合の相続財産の認識はどうのようになるのでしょうか？

売主さん（譲渡者）に相続が開始した場合

売買契約書にサインして、買主さんから手付金を受取った売主さんが、売買金額の残代金を受け取る前に亡くなってしまったケース。

言い方を変えれば、譲渡物件を買主さんに引き渡す前に亡くなってしまったケースです。

その場合に売主さんの相続税の申告上、譲渡物件（例えば土地）の財産評価はどのようにすればよいのでしょうか？

所有権自体は、まだ売主さんにありますから、譲渡物件の土地を土地そのものと認識して通常の土地として評価するんじゃないの？

そうではありません。その不動産の評価額は、売買残代金の金額（売買残代金請求権）になります。

これは最高裁判決で、売買契約締結した不動産は所有権がまだ売主に残っているといっても、それは売買残代金を確保するための機能しかないという判断がされたからです。

なお、生前に買主さんから受け取った手付金は、相続開始以前に使ってしまっていた場合は別として、現金預貯金で相続税の課税の対象となります。

買主さん（譲受者）に相続が開始した場合

つぎに、売買契約を交わした後、手付金を支払った買主さんに相続が開始した場合はどうでしょうか？

この場合は原則的には、財産として物件の引渡し請求権を計上します。その評価額は、売買金額全額となります。

その上で、支払う予定であった残代金を債務として未払金の名目で相続税の申告書に計上します。

財産から債務を差引けば、生前に支払った手付金の額が課税財産だという事ですね。

言い方を変えれば、手付金が前払金とし課税の対象になるということもできますね。

原則的には、土地の引渡し請求権なのですが、特例的に当該物件を相続税評価額で財産に計上した場合にはその申告自体は認められます。

ただし、その場合には債務として残代金を計上することはできません。

通常不動産売買の手付金は、譲渡代金の総額の概ね１０パーセントです。

たとえば、売買金額１０００万円、手付金１００万円、相続税評価額８００万円の物件の場合

原則でいくと　財産（引渡し請求権１０００万円）／債務（残代金支払義務９００万円）　となります。

特例でいくと　財産（相続税評価額８００万円）／債務（なし）となります。

実質的に課税財産は、原則では１００万円、特例では８００万円となりますから、特例の方で申告する人はいないと思われます。

国、税務署側からすればそうしてもらった方が税収が上がるのと、課税財産が現実の売買金額なのか、相続税評価額なのかで一貫性があれば、筋が通っているのでそれを認めますという事なのでしょう。

まとめ

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売買契約中の不動産の財産評価額

◎売主さんに相続が開始した場合

　財産として、売買残代金請求権を計上

◎買主さんに相続が開始した場合

　財産として、売買契約金額総額を計上

　債務として、売買残代金額を計上

　※特例的に土地としての評価額を計上しても認められる。

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特に、多数の不動産を所有している被相続人の相続税の申告の際は、売買契約中の物件がないか確認しておくことをおすすめします。

買主もあり、売買契約もありで、事実関係が明々白々ですので、税務調査で指摘を受けた場合、反論できる余地はありませんから注意が必要かと思います。