相続税の土地評価～建物の基礎が残っている宅地～いらないものがあっても評価額は同額です

相続税法上の相続財産の価額は、当該財産の時価であり、時価とはその財産の客観的交換価値をいうものとされています。

では、すべての相続財産が公平にその客観的交換価値により評価されているのかというとそうではないこともあります。

「要らないもの」が乗っかっている土地もそのひとつです。

全国的に空家の増加が問題になってますよね。
空家対策を推進する専門部局を設けている自治体も多いようです。

私が住む高松市や近隣のまちでも例外ではなく、分譲から数十年を経た分譲団地をみてみるとそこここに空家が散見されます。

なかには、全く手入れがされずに十年以上は放置されているのではないかという、樹木生い茂りのまさに廃墟同然の物件も・・・

そういった廃墟同様物件を相続した場合の、その土地の評価額について考えて見ます。

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相続税上の評価額は同額になってしまう

最近の国税不服審判所の裁決事例からご紹介します。

相続した土地の評価にあたって、土地に残っていた建物基礎部分と浄化槽の撤去費用相当額を控除して相続税の修正申告をしたところ、税務署長から財産の評価額から撤去費用を控除することは認められない旨の通知（更正処分）があったという案件です。

相続人は審査請求（撤去費用が控除できないか、もう一度みなおしてほしいという請求）を行いましたが、国税不服審判所もその請求は認めませんでした。

なお、土地の評価額等はつぎのとおりです。

通常の評価対象宅地の評価額　２５，１６８千円

修正申告で控除した撤去費用相当額の８割相当額　８，３６５千円

想像ですが、修正申告で上記撤去費用を控除した土地の評価額を申告したということは、修正申告の前に税務調査があって何かほかの修正申告すべき事由を当局に指摘されたために、なにか相続財産の額を減額する手段はないものかと探しまわった結果なのだと思われます。

評価対象地は下図のA地のような状況で、相続人の同族法人へ従業員用の駐車場として賃貸されており、建物の基礎部分は高くなっているものの、その上部は平坦でスロープ部分を利用して車両が侵入して駐車できるようになっていました。

国税不服審判所の棄却理由の要点はつぎのとおりです。

車両が通行するには支障がない状況で、現に従業員駐車場として利用されており、建物の基礎部分の存在により利用価値は毀損されていない。
建物の基礎部分等の撤去を義務付けるような法令はなく、公的機関から撤去の指示等もされていない。
相続人は相続開始日現在において、相続人らの意思、行為等で建物の基礎部分等を撤去することも、残すこともできる状況にあった。したがって、建物の基礎部分等の存在は評価通達１の⑶の「その財産の価額に影響を及ぼすべき事情」には該当しない。
1.～4.により建物の基礎部分等の撤去費用相当額を控除すべき理由はない。

当局の見解としては、相続財産の土地の上に何が存在しようとも、そのものの処分をするしない自由が相続人にあるかぎり、土地の評価額には影響しないということだということです。

理屈的にはもっともな判断だと思います。

しかし、もし自分が土地を物色していて、上図のA地とB地両方に「売物件○○不動産」の立札があり、値段が同額だったらどちらの不動産屋に交渉の連絡を入れますか？

当局の判断は、結果としてこの現実にはありえない判断をしているということになります。

課税実務上、こういった「個別事情」をいちいち問題にしていては、手間がかかるばかりで税収があげられないということも理由にあって、「その財産の価額に影響を及ぼすべき事情」はより狭く解釈する方向性ということなのでしょう。

参考にした裁決事例はこちらです。☞　令和３年９月８日福裁（諸）令３第２号