地積規模の大きな宅地の評価　分かりやすく解説します　相続税の土地評価上の倍率地域でも適用可能

地積規模の大きな宅地とは、評価対象地の地積（面積）が１，０００㎡以上（３大都市圏にあっては５００㎡以上）の宅地の評価上一定額を減額できる制度です。

平成３０年1月1日以降の相続税・贈与税が対象となります。

（平成３０年1月1日以降に死亡した方の相続税、平成３０年1月1日以降の贈与にかかる贈与税）

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倍率地域にも適用可能です。

倍率地域は、評価対象の土地の地域の区分を評価倍率表で確認して、地目の倍率を掛ければできあがりと安易に評価額を計算されている方も多いのではないでしょうか。

関連記事はこちらです。　→　倍率地域の評価はカンタンと思い込んでいませんか

倍率地域での地積規模の大きな宅地の評価方法については、下☟の方の評価方法についてをご覧ください。

市街地農地、市街地周辺農地の評価にも適用できます。

市街化区域内にある農地、非線引きの地域でも用途地域内にある農地など宅地の価額を基準として

評価額を求める必要がある農地でも、ほかの要件が満たせられれば適用が可能です

適用要件について　適用範囲は明確です。

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地はつぎのとおりです。

1. 路線価地域においては、普通商業・併用住宅地区　及び　普通住宅地区に所在する1,000 ㎡以上（三大都市圏においては 500 ㎡以上）の地積があること。
2. 倍率地域においては、1,000 ㎡以上（三大都市圏においては 500 ㎡以上）の地積があること。
3. 市街化調整区域以外に所在すること。（市街化調整区域内でも一部除外規定があります。”おわりに”をご覧ください）
4. 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域以外にに所在すること。
5. 指定容積率が 400％（東京都の特別区においては 300％）以上の地域以外に所在すること。
6. 大規模工場用地（評価通達 22－２）以外であること。

この要件からは、読み取るのが難しいのですが、都市計画区域以外にある土地に関しては、そもそも開発許可自体が不要ということから、適用対象とならないものと思われます。

たとえば、高松市についても、旧庵治町、旧塩江町については、都市計画区域から除外されいます。したがって、上記要件に該当しそうな土地でも、旧庵治町、旧塩江町内については適用対象外ということになります。

４．の用途地域区分で除外されているのは、「工業専用地域」ですので、用途地域区分が「工業地域」内の土地であれば適用可能ということになります。

ただ、その評価の際に標準とする宅地並みの単価が工業地域であること（広大な敷地でを標準としており、すでに広大であることの減価がされている）を織り込み済みの単価であるかどうかの確認を要します。

評価方法について　減額できる割合は”規模格差補正率”

○路線価地域に所在する場合

評価額　＝　路線価格　×　奥行価格補正率　
　　　　　　　　　　　×　各種画地補正率　
　　　　　　　　　　　×　規模格差補正率
　　　　　　　　　　　×　地積（㎡）

　　　

○倍率地域に所在する場合

　つぎのうちいずれか低い価額により評価します。

1. その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額（普通に倍率評価した額）
2. その宅地が※標準的な間口距離および奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区（および普通商業・併用住宅地区）の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

　　※たとえば、固定資産税の路線価格に宅地の評価倍率（ほとんどの場合1.1倍）を乗じた価額のことです。

（普通に倍率評価した額）か
（標準的な宅地の評価額から規模格差補正率を含む各種補正を行った額）
のいずれか低い方　で評価するということです。

規模格差補正率について

規模格差補正率は次の算式で計算します。

計算式に用いる数値は以下のとおり定められています。

○三大都市圏に所在する宅地

地積	普通商業併用住宅地区・普通住宅地区B	普通商業併用住宅地区・普通住宅地区C
500㎡以上1,000㎡未満	0.95	25
1,000㎡以上3,000㎡未満	0.90	75
3,000㎡以上5,000㎡未満	0.85	225
5,000㎡以上	0.80	475

○三大都市圏以外に所在する宅地

地積	普通商業併用住宅地区・普通住宅地区B	普通商業併用住宅地区・普通住宅地区C
1,000㎡以上3,000㎡未満	0.90	100
3,000㎡以上5,000㎡未満	0.85	250
5,000㎡以上	0.80	500

市街地農地等（市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林および市街地原野をいいます。）については、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当するときは、「その農地等が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」の定めを適用して評価します。

旧い通達の問題点　広大地補正率について

地積規模の大きな宅地の評価は、平成29年までの”広大地評価（補正率）”の規定に”曖昧な部分”があり、その点が問題だとの指摘から見なおしが行われたものです。

”曖昧な部分”というのは、広大地の定義に関してです。

広大地の定義の最初の項目「その地域の標準的な宅地の地積に比べ著しく広大な宅地であること。」

”その地域”とはどの範囲を指すのか、”標準的な宅地の地積”は何㎡なのかがそれです。

また、広大地の評価にあたっては、広大地補正率を用いる場合には、奥行価格補正率や不正形補正率などの補正は行わないこととなっていました。

評価対象地の形状がいかにいびつであっても、地積が同じであれば、同額の評価結果とされていたわけです。

おわりに

地方都市の市街化区域、もしくは非線引き地域の用途地域内の農地など、宅地並みの評価額から比準して評価額を求める農地にあっては適用できる可能性があります。適用可能な地域を確認のうえで、適用できるところには適用していきましょう。

適用上の留意点として、
広大な土地を開発許可を得て、戸建て住宅用地に分譲する際に生じる進入路や空間地などの、いわゆる潰れ地部分については、評価減しましょうという趣旨
を念頭に置いておくと、適用の可否判断の一助になると思います。

したがいまして、市街化調整区域内で開発可能と指定された区域であっても、そのすべてついて適用が可能ということではなく、宅地分譲に係る開発が認められない地域は適用対象外という判断になります。

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※記事の内容は更新日現在の法令にもとづいて作成しています。実際の申告書作成等に際して、特例適用等についてはよくよくご確認、ご検討をお願いいたします。