賃貸アパートを贈与する際のローン残と敷金により評価額が変化～負担付き贈与について

負担付き贈与と聞けば、ローン残がある賃貸物件を贈与して、ついでにローンも引き継ぐという事例がまず頭に浮かぶと思います。

受贈者（物件を受取る側）が、物件の贈与にあわせて負担も引き受けるかどうかで評価方法が変わるという内容です。

受贈者	対象物件の評価方法
●ローン残を引継ぐ　●敷金に相当する金銭を引継がない	時価評価
〇受贈者はローンを引継がない　〇敷金に相当する金銭を引継ぐ	相続税評価

受贈者に負担させるケース＝時価評価

【事　例】
父親の甲が所有する賃貸アパートを、長男の乙に贈与します。賃貸アパートにはローン残があるが、それは受贈者が今後入ってくる賃料で払っていく。

そうなりますと、贈与を受けた人（受贈者）は賃貸物件の贈与は受けるものの、同時にローンの残額という負担を負わなければならなくなります。この場合には「負担付贈与通達」の対象とされることからアパートは「相続税評価額」ではなく「時価」で評価することとなります。

また、贈与者についても、譲渡所得が発生する場合には所得税の申告が必要となります。

つぎに、預かり敷金の扱いにより取り扱いが変化することについてご注意という内容で書いています。

【事　例】
父親の甲が所有する賃貸アパートを、長男の乙に贈与します。それにあわせて、預かり敷金・保証金等と同額の金銭を受贈者に交付する。

下線部分の記述により、贈与者は受贈者に対して敷金・保証金の負担は負わせないとの意思があることが分かります。

したがって負担付き贈与通達の適用はなく、賃貸物件建物のみを受贈したものとして、当該物件を相続税評価額により評価して、贈与税の申告書を提出しておけばよいということになります。

賃貸物件と同時に交付された敷金・保証金と同額の金銭については、贈与したことにはなりませんから、贈与税の申告財産に含める必要はありません。